币圈界报道：

数字资产如何助力购房？房利美认证抵押贷款正式落地

加密货币抵押贷款是一种创新性金融工具，使持有数字资产的个人可在不卖出比特币或USDC的前提下，将其作为首付抵押品获取住房贷款。该模式在2026年迎来关键突破——人工智能驱动的Better Home & Finance宣布推出全美首批经房利美批准的此类贷款，并开放申请通道。首单已于6月4日完成发放，预计年内将扩展至全国范围。由于具备政府支持背景和消费者保护机制，其法律地位与传统按揭一致。

传统购房路径与数字资产融合的新选择

常规操作中，购房者需先出售持有的加密资产并承担资本利得税，再用所得现金支付首付款。这一过程不仅造成资产头寸缩水，也锁定税务负担，并错失未来升值机会。

而加密抵押贷款绕开了出售环节。用户可将BTC或USDC转入指定托管账户作为担保，贷款机构据此提供相当于首付款的资金支持。在此结构下，数字资产由第三方保管直至贷款结清。此方式特别适合那些拥有高价值数字资产但现金流不足的年轻群体。数据显示，美国已有5200万人持有数字资产；2025年Redfin报告指出，12.7%的Z世代与千禧一代曾因凑首付而出售代币，而X世代仅为3.5%。

一体化融资流程：两贷合一，简化还款管理

该产品通过整合标准房屋抵押贷款与加密担保的首付贷款，实现单一还款计划。借款人每月仅需支付一笔款项，利率与期限统一，大幅降低财务复杂度。具体流程如下：

提交申请并取得预批资格：系统将评估信用记录、收入水平及房产类型。符合房利美标准的独栋住宅、公寓及联排别墅均在覆盖范围内。

确认贷款方案：提供15年或30年期固定利率贷款，完全遵循房利美合规框架。

完成加密资产抵押：通过API接口直接从个人账户调拨比特币或USDC至受监管托管平台，全程数字化操作，无需人工转账。

按比例折算首付额度：比特币抵押品可按其市值的40%计入首付款，USDC则为80%。例如，若需10万美元首付款，需质押约25万美元比特币或12.5万美元USDC，额外缓冲区用于应对价格波动。

电子化产权交割：借款人同时获得主抵押贷款与以加密资产担保的次级贷款，后者附带房屋留置权。特定客户可享受最高1万美元抵免金，用于冲抵交易成本或降低利率。

贷款结清与资产返还：当贷款还清、再融资或房产出售时，原抵押的加密资产将全额返还至持有人账户。

与早期加密借贷不同，本产品采用一次性抵押机制，不设追加保证金要求。无论市场剧烈波动，只要按时还款，条款不会变更。这意味着抵押品风险仅与违约行为挂钩，而非价格下跌——这与常见的保证金贷款形成鲜明对比，后者可能在净值下降时触发自动清算。

真实案例：年轻工程师家庭实现“资产保值+安居”双赢

2026年6月4日，密歇根州安娜堡一对三十岁出头的夫妇成为首例受益者。丈夫为软件工程师，长期持有大量比特币，但缺乏传统首付所需现金。他们选择以加密资产作为抵押，通过30年期固定利率房利美贷款购置首套住宅。交割当天，仅通过一次账户连接即完成资产转移，无须支票、电汇或资产抛售。丈夫表示：“我们一直梦想拥有自己的房子，但不愿牺牲过去十年积累的投资成果。现在终于实现了，而且比特币依然完好无损。”

核心优势：免税保留增值潜力，激活非流动资产

最大优势在于避免出售带来的资本利得税，同时完整保留数字资产未来的潜在收益空间。该机制还将原本难以变现的数字财富转化为具有稳定回报的不动产，且无需动用银行存款。市场需求强劲：在全面推广前，等候名单已预估可催生约2.5亿美元贷款规模。

更关键的是定价合理性。由于该贷款仍属房利美体系内产品，利率与普通合规贷款相当，而非通常高息的独立加密贷款，从而提升了整体可及性与公平性。

潜在风险与审慎考量

尽管形式新颖，但本质仍是抵押贷款，逾期60天后，贷款机构有权处置抵押的加密资产。房屋止赎程序遵循房利美标准，自第180天起启动独立计算。值得注意的是，加密资产面临风险仅限于违约情况，与市场价格变动无关。

其他因素亦需关注：抵押品由第三方托管；申请条件包括拥有合规账户、足额数字资产、良好信用评分以及符合房利美标准的房产。贷款方明确声明不提供任何财务或税务建议。部分政策人士持保留态度，去年四位民主党参议员曾致信监管机构，担忧加密抵押品可能对住房市场稳定性构成潜在冲击。

为何是2026年？制度变革奠定落地基础

2025年6月，联邦住房金融局在局长主导下，发布新规要求房利美与房地美在风险评估模型中将受监管交易所持有的加密货币列为合格抵押品。这一政策转变打开了合规通道。尽管加密抵押贷款并非首次出现，但这是首个获得房利美官方认可并具备规模化推广能力的版本。正是这一制度背书，使其从概念走向现实，具备真正的市场可行性。