近期，关于 Host Hotels & Resorts 可能被剔除出富时环球指数的传闻再次引发了市场对指数剔除如何影响房地产投资信托基金（REIT）估值和机构持股行为的关注。截至 2025 年 9 月，尚未有官方确认该公司会被正式剔除。Host Hotels & Resorts Inc，HST：NSQ 摘要 - FT.com[1]然而，学术界和行业分析表明，一旦此类事件发生，可能会对 REIT 的估值和机构投资者的持股模式产生显著影响。本文基于实证研究和 Host Hotels 面临的具体挑战，探讨其潜在的连锁反应。

Host Hotels & Resorts 的困境：业绩疲软与结构性问题

作为一家专注于住宿类资产的房地产投资信托基金，Host Hotels & Resorts 近期的表现明显逊色于主要市场指数。其股价在过去 52 周内下跌了 7.8%，而同期道琼斯工业平均指数则上涨了 15.8%。Host Hotels & Resorts 的股票表现是否逊于道琼斯指数？[2]此外，公司利息支出同比增长 15%，调整后营运资金 (AFFO) 出现下滑，这些因素进一步加剧了市场对其财务状况的担忧。Host Hotels & Resorts (HST) 2025 年第二季度收益和财务……[3]更糟糕的是，毛伊岛野火等自然灾害也拖累了其复苏进程。Host Hotels & Resorts 的股票表现是否逊于道琼斯指数？[2]在富时环球指数最近一轮调整中，新增了包括 ITC Hotels 在内的多家印度企业富时指数重新平衡：新增 14 家印度公司……[4]，这使得 Host Hotels 的低回报率和市值萎缩问题更加突出，可能符合被剔除的标准。

指数剔除对 REIT 估值的影响：学术视角

研究表明，指数剔除对股价的影响具有不对称性，即剔除导致的股价跌幅往往大于纳入带来的涨幅。机构持股和估值对 SET50 指数纳入和剔除前后股价的影响[5]对于高度依赖机构资本和流动性的 REIT 而言，这种影响尤为显著。例如，针对 SET50 指数的研究发现，被剔除的股票价格普遍大幅下跌，主要原因是知名度下降和投资者信心减弱。机构持股和估值对 SET50 指数纳入和剔除前后股价的影响[5]如果 Host Hotels 被剔除出富时环球指数，其机构持股比例（目前由先锋集团、贝莱德等持有 98.52% 的股份）可能面临撤资压力，因为许多被动管理型基金将不再将其纳入投资组合。Host Hotels & Resorts (HST) 机构所有权 2025[6]

此外，治理质量也是关键因素。在监管框架严格、治理体系健全的国家，REIT 的估值通常较高。全球房地产投资信托基金 (REIT) 法规和估值[7]然而，Host Hotels 所处的行业容易受到运营波动的影响，AFFO 下降和自然灾害风险导致的信息不对称可能进一步加剧排除后的抛售压力。Host Hotels & Resorts 的股票表现是否逊于道琼斯指数？[2]

机构持股：机遇与风险并存

Host Hotels 的资本结构凸显了机构持股的双刃剑效应。尽管先锋集团、和道富银行等长期股东为其提供了稳定支持，但挪威银行近期减持 24.03% 的股份表明市场正在变得更加谨慎。Host Hotels & Resorts (HST) 机构所有权 2025[6]学术研究显示，机构持股与公司业绩提升之间存在正相关关系，但这一效果取决于治理质量和市场条件。机构所有权和房地产投资信托基金收购[8]如果 Host Hotels 被剔除出富时环球指数，其机构投资者基础可能进一步萎缩，尤其是在被动投资者中，从而减少其融资能力并推高债务成本。机构持股和估值对 SET50 指数纳入和剔除前后股价的影响[5]

对 REIT 行业的更广泛启示

假设 Host Hotels 最终被剔除，这一事件将揭示 REIT 行业的系统性脆弱性。摩根大通的一项研究表明，到 2025 年，REIT 的盈利增长预计将维持在 3% 左右，但利率上升和行业特定风险（如关税政策变化）仍将是主要阻力。REITs 内幕：增长会加速吗？| 摩根大通研究部[9]对于基本面较弱的 REIT 而言，指数剔除可能会加速资本外流，特别是在治理框架不完善的市场中。全球房地产投资信托基金 (REIT) 法规和估值[7]相比之下，像 ITC Hotels 这样表现出色的公司（近期在富时环球指数中获得升级）可能会吸引更多资金流入，进一步突显该指数作为机构信心晴雨表的作用。富时指数重新平衡：新增 14 家印度公司……[4]

结论：治理、流动性与未来方向

尽管 Host Hotels & Resorts 尚未正式被剔除出富时环球指数，但其案例揭示了指数动态、REIT 估值和机构行为之间的复杂互动。学术证据表明，剔除可能导致流动性紧缩和估值下降，特别是对于存在结构性弱点的 REIT 而言。机构持股和估值对 SET50 指数纳入和剔除前后股价的影响[5]全球房地产投资信托基金 (REIT) 法规和估值[7]为了应对潜在风险，Host Hotels 正在实施一系列战略举措，包括投入 2 亿美元用于物业升级和进行选择性收购。Host Hotels & Resorts (HST) 2025 年第二季度收益和财务……[3]然而，其长期成功仍然取决于能否稳定 AFFO 并展现出抵御外部冲击的能力。投资者和分析师应保持警惕，因为富时指数的再平衡决策正日益成为影响 REIT 领域资本流动的关键变量。