币圈界报道：

数字资产如何助力购房？房利美认证抵押贷款落地实录

加密货币抵押贷款是一种创新金融工具，使持有数字资产的购房者能够在不卖出比特币或USDC的前提下，将这些资产作为首付抵押品，从而获取房屋贷款。整个流程与常规按揭相似，但核心区别在于资产形态的转化——用户既保留了加密资产所有权，又规避了出售带来的资本利得税，同时实现房产配置。

主流化进程加速：首个房利美认证产品正式上线

这一模式在2026年迎来关键突破。人工智能驱动的抵押贷款平台Better Home & Finance宣布推出美国首套经房利美批准的加密货币抵押贷款，并启动全国性推广计划。首笔贷款已于6月4日成功发放，预计夏季将在全美范围内铺开。由于具备政府机构支持背景，此类贷款享有与传统住房贷款一致的监管保护和消费者权益保障。

传统路径的痛点与替代方案对比

多数持有加密资产的购房者过去必须先出售代币，缴纳资本利得税后才能凑齐首付。这一过程不仅锁定税负，还牺牲了潜在升值空间。而新型抵押贷款跳过销售环节，直接以加密资产为担保，由专业托管方保管至贷款清偿。该机制尤其适合资产丰富但现金流紧张的年轻群体。数据显示，美国约有5200万人持有数字资产；2025年红杉数据表明，12.7%的千禧一代及Z世代曾为此出售代币，而X世代仅为3.5%。

一体化融资结构的设计逻辑

该产品将房屋按揭贷款与首付融资合并为单一贷款，共享相同利率与还款期限。申请人只需一次审批、一次还款操作。具体流程包括：信用评估、收入验证与房产资质审查，适用于符合房利美标准的独栋住宅、公寓及联排别墅。

获批后，借款人可选择15年或30年期固定利率贷款。随后，通过API接口将持有的BTC或USDC转入指定托管账户，实现一键式资产转移。

抵押价值按比例折算：比特币可按其市值的40%计入首付额度，USDC则达80%。例如，申请10万美元首付贷款，需质押约25万美元的比特币或12.5万美元的USDC，额外缓冲区用于应对市场波动风险。

完成数字化交割后，借款人同时获得主抵押贷款与以加密资产担保的次级贷款，后者附带房屋二次留置权。特定用户还可享受最高1万美元的机构抵免金，用于降低交易成本或调低利率。

贷款结清、再融资或售房时，加密资产将全额返还账户。值得注意的是，该产品采用一次性抵押机制，不设追加保证金要求，价格波动不会触发条款变更或自动清算，仅在逾期情况下才可能面临资产处置。

真实案例：年轻工程师家庭实现无损置业

2026年6月4日，密歇根州安娜堡一对三十岁出头的夫妇成为首位受益者。丈夫为软件工程师，持有大量比特币但缺乏现金首付能力。他们选择以加密资产作为抵押，通过30年期固定利率房利美贷款购入首套住房。交割过程中，仅通过账户连接即完成资产转移，无需支票、电汇或出售操作。丈夫表示：“我们一直想买房，但不愿牺牲十年积累的投资成果。现在房子到手，比特币也完好如初。”

核心优势：资产保全与流动性转化并行

无需出售意味着免除资本利得税，同时保留未来上涨潜力。该模式还将非流动性数字财富转化为可投资房产，且不消耗银行存款。在全面推广前，等候名单已预估带来2.5亿美元的贷款需求。

定价策略同样具有竞争力：因纳入房利美体系，利率水平接近传统合规贷款，而非独立加密贷款常见的高息模式。这得益于其符合主流抵押标准，具备系统性风险控制基础。

潜在挑战与风控边界

尽管机制稳健，仍需注意基本抵押规则：若连续逾期60天，贷款机构有权清算抵押的加密资产。房屋止赎程序遵循房利美标准流程，从第180天起单独启动。加密资产仅在违约情形下受威胁，不受市场价格波动影响。

其他考量包括：需持有合格账户、拥有足额加密资产、具备良好信用记录及符合房利美标准的房产。贷款方明确声明不提供财务或税务建议。此外，部分民主党议员曾公开质疑该模式对住房市场稳定性的潜在冲击，认为在信贷审核中引入加密资产可能放大系统性风险。

政策推动下的制度突破点

2025年6月，联邦住房金融局在局长主导下发布指引，要求房利美与房地美在风险评估中承认受监管交易所托管的加密货币为合格资产。此举为合规化产品扫清障碍。虽然加密抵押贷款并非首次出现，但这是首个获得房利美官方认可并具备规模化推广条件的版本，标志着数字资产正式进入主流住房金融体系。