加密资产首入房贷审查：美房利美与房地美开启数字金融融合新纪元

美国住房抵押贷款双巨头——房利美与房地美近日宣布，将首次允许贷款申请人将其持有的比特币和以太坊等数字资产纳入财务状况评估范畴。此项变革由联邦住房金融局局长威廉·普尔特于2025年6月25日正式发布，预示着数字货币正加速融入主流通住房金融架构。

估值机制设定：高波动性催生折价规则

根据监管细则，加密货币不会按实时市价全额计入资产总额。由于其显著的价格波动特征，监管机构引入了严格的折价机制——实际可认定的资产价值仅为其持有量的40%至50%。例如，若申请人持有市值10万美元的比特币，最终仅能按4万至5万美元计算。这一设计要求贷款机构在审核过程中实施审慎的风险控制策略，确保信贷安全。

准入门槛明确：仅限受监管平台托管资产

为保障资产可追溯性与合规性，申请者必须满足多项条件：数字资产须存放于Coinbase、Kraken或Gemini等经美国监管认可的交易平台；自主管理的钱包、参与质押服务的代币以及存放在去中心化金融协议中的资产均不被接受。此外，还需提供由交易所出具的至少60天内持续存在的资产余额证明文件。

普尔特局长指出：“新规旨在帮助金融机构更全面地衡量申请人的整体财务实力。”该政策强调透明度与可审计性原则，唯有经过第三方验证且具备流通性的数字资产方可被视为合格抵押品，从而提升贷款审批的可信度与系统稳定性。

机遇与挑战并行：重塑房产融资格局

金融科技企业Better Home & Finance与加密货币交易平台Coinbase已迅速响应新政。新规则使房产买家可在不抛售数字资产的前提下完成资金筹备，有效规避因变现带来的资本利得税负担。以购置50万美元房产为例，依据50%折价率，申请人需在认证交易所持有价值约9万美元的比特币或以太坊，以满足六个月房贷储备金要求。

尽管对持币大户构成利好，但该政策可能对偏好自托管资产的普通用户形成障碍。房地美方面表示，未来将持续探索扩大可接受加密资产类别，并可能调整估值比例。随着全球抵押贷款制度不断演进，加密资产担保模式或将深刻改变传统住房金融逻辑。行业观察人士提醒，此类资产的实际效用仍需经历市场剧烈波动周期的检验，其长期可持续性有待进一步观察。