币圈界报道：

APX Lending拟2027年推比特币抵押购房贷款，融资路径再添新选项

APX Lending宣布将于2027年第一季度正式上线比特币抵押贷款服务，旨在为加密资产持有者提供无需抛售数字资产即可筹措房产首付的金融工具。该产品通过将比特币作为担保品，实现对住房购置资金的灵活获取。

抵押融资机制设计：以币换贷，保留价格敞口

据创始人兼首席执行官 Andrei Poliakov 透露，若一名购房者目标房产价值47.5万加元，传统方式需支付9.5万加元首付款。而采用比特币质押方案，可将价值约19万加元的比特币作为担保，获得同等金额贷款，从而维持对加密资产的长期持仓。

此操作初始贷款价值比（LTV）设定为50%，即抵押品价值为债务的两倍，具备一定安全缓冲。然而，当剩余房款需依赖传统房贷覆盖时，该笔贷款将构成额外负债，影响整体偿债能力评估。

双重债务压力：影响房贷审批的关键因素

加拿大金融机构在评估贷款资格时，会依据总债务服务比率（TDS）和房屋支出比率（GDS），将借款人所有债务纳入计算。因此，比特币抵押贷款的还款额将被计入家庭总负债，可能压缩后续传统抵押贷款额度。

主流标准要求GDS不超过39%、TDS不超44%，具体数值因机构而异。此外，部分贷款项目对首付来源有严格限制，仅拥有足够比特币抵押品并不保证能成功获取全部融资。

价格暴跌触发风险：LTV或升至83.3%

比特币的剧烈波动性使该产品面临独特风险。若其市值下跌40%，原本19万加元的抵押品将缩水至11.4万加元，而未偿还债务仍为9.5万加元，此时LTV跃升至83.3%，安全垫仅剩1.9万加元。

尽管公司目前遵循“90/85”清算框架——当LTV达90%时出售部分抵押品降至85%——但尚未确认是否适用于房贷产品。数据显示，从初始50%上升至90%需比特币价格下跌约44.4%。值得注意的是，强制出售抵押品属于追加保证金行为，与房产没收在法律性质上截然不同，具体执行取决于合同条款与司法管辖权。

借贷成本高于传统房贷：利息差异显著

APX现有加密贷款年利率介于9.99%至11.49%，远高于加拿大住宅抵押贷款普遍水平。以9.5万加元贷款为例，按9.99%利率计算，首年利息约为9,491加元；若利率为11.49%，则利息达10,916加元。

相较之下，假设传统房贷利率为5%，相同本金年利息仅为4,750加元。这意味着借款人需多承担4,741至6,166加元的利息支出。该估算基于单利，未涵盖分期摊销、手续费等附加成本。

税务考量：非处置≠免税

虽然以比特币借款通常不被视为资产出售，因而避免即时资本利得税，但一旦发生抵押品清算，可能触发应税事件。因此，该结构并非绝对节税工具，税务后果需结合实际清算情形综合判断。

监管空白待补：住房贷款尚无明确授权

尽管APX已有加密货币抵押贷款的监管豁免（2025年4月获加拿大证券管理局批准），但该许可仅限于特定类型贷款，并未涵盖住宅房地产抵押承保。其业务尚未取得针对房贷产品的全面监管认证。

相关法律问题包括省级监管要求、抵押权益登记、消费者保护义务及担保执行力。公司表示客户资产存放于独立的BitGo Trust冷钱包，未被重复质押，并享有最高2.5亿美元保险覆盖。但该保险不包含价格波动、追缴通知或清算损失的风险保障。

市场潜力与现实门槛并存

北美已有类似产品落地，如美国Milo平台已累计发放超1亿美元贷款。据Poliakov估计，加拿大该类市场的潜在规模约为4,400万至7,300万加元，且现有信贷中15.8%已关联房地产用途。

然而，这并不意味着多数比特币持有者具备申请资格。对于许多投资者而言，直接出售部分资产以规避借贷成本、利率风险与强制清算压力，或许是更为稳健的选择。

2027前须厘清核心条款

随着2027年一季度推出临近，等待名单已开放。借款人需重点关注尚未披露的关键要素：利率设定、贷款期限、初始抵押率、追加保证金流程、清算触发点，以及抵押品与房产之间的法律关系。

尤其在市场剧烈下行期间，如何应对短期价格波动带来的压力，是购房者必须提前规划的重要议题。尽管比特币抵押贷款提供了资产留存的灵活性，其是否真正优于传统融资路径，仍取决于最终条款与个体财务状况的匹配程度。